Mi vecino no paga, que no use los elementos comunes....

        Comienza la temporada de verano, las vacaciones y con ella muchas disputas en algunas Comunidades de Propietarios. La más habitual es la controversia sobre si los  copropietarios deudores pueden o no utilizar los elementos comunes de la comunidad como piscina, canchas de tenis, etc...

         No es la primera vez que acuden a mi despacho a preguntar si es posible que a este o a otro vecino se le prive del uso de los elementos comunes de la Comunidad al ser deudor de cuotas. En este caso la respuesta es: no.

        En la Ley de Propiedad Horizontal, nada se dice en este sentido, tan sólo se especifica que el propietario que, en el momento de iniciarse la junta, no esté al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o procedido a su consignación judicial o notarial, no podrá votar. (Art 15.2 LPH)

    Ciertamente me he encontrado en algunas ocasiones con acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que recogen la prohibición de que los vecinos deudores puedan usar la piscina. Ahora bien, este acuerdo es nulo y por tanto debe impugnarse ante los Tribunales. No es válido el acuerdo que se adopta en este sentido puesto que la Junta de Propietarios no tiene facultades para imponer una sanción. Las facultades de la Junta se encuentran recogidas en la propia Ley de Propiedad Horizontal (Art 14 LPH), pudiendo fijar normas de régimen interior, pero nunca con potestad sancionadora. ¿Esto qué quiere decir?

        Pues bien, los vecinos pueden acordar unas normas de convivencia, pero nunca pueden establecer sanciones en caso de incumplimiento de las mismas: en primer lugar porque carecen de la potestad suficiente para ello; no existe una normativa que ampare este poder. Y en segundo lugar porque a efectos prácticos, la Comunidad tampoco tiene herramientas para sancionar, es decir, ¿qué puede hacer la Comunidad para que la sanción sea efectiva?. Por otra parte, toda sanción debe ser reglada ¿Dónde está regulada la sanción a imponer? ¿se podría imponer a voluntad del Presidente? Sin una regulación especifica y una discrecionalidad absoluta para sancionar, nos podríamos encontrar la sorprendente situación de que un Presidente decidiera poner de cara a la pared al vecino deudor como sanción ¿se imaginan?. 

        El Tribunal Supremo tiene establecida la doctrina de que "la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art 33 Constitución Española) y en el que los derechos de disfrute tienden a tribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente...)".

         Existe una resolución de la Dirección General del Registro y el Notariado, (bastante polémica entre los juristas), que dispone la validez de incluir en los Estatutos la cláusula en la que se establezca la prohibición de uso de ciertos elementos comunes en caso de impago de la Comunidad, y así dice:

"En el presente caso, la cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.

5. La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble."   (Via Sepin)

        Sin embargo nos encontramos con el mismo problema: ¿Qué poder tiene la Comunidad para impedir el uso al vecino? ¿Se puede llamar a la policía para que impida el uso, por ejemplo de la piscina? ¿Puede el socorrista impedir el uso? En ningún caso es factible. Tan sólo quedaría acudir a la vía judicial, y teniendo en cuenta que no es un asunto de carácter urgente y el mes de agosto inhábil judicialmente, es probable que no consiguiéramos nada. 

         Así pues, si un niño, hijo de un propietario que mantiene una deuda con la Comunidad, está bañándose en la piscina, podrá seguir haciéndolo y nadie podrá ejercer ninguna acción física o verbal para impedirlo, ya sea el Presidente o el Administrador.

        Por último he de manifestar que si en los Estatutos de la Comunidad no se hace constar de forma expresa que ciertos elementos comunes son de uso y mantenimiento exclusivo de las viviendas, su uso también podrá ser disfrutado por los locales, y así el propietario de un local puede usar la piscina y deberá contribuir a su mantenimiento.

         Os deseo un feliz verano vecinal.

Fuga de agua en la Comunidad ¿Aviso al seguro de la Comunidad o del vecino?

        Un día recibí la llamada de un vecino que, bastante nervioso, me indicaba que por el techo de su vivienda transcurrían las tuberías de la vivienda que se encontraba sobre él y quería que pusiera alguna solución. Yo sinceramente, en una construcción de aproximadamente 30 años, no entendía muy bien a qué se refería el vecino ni qué solución quería que le facilitara. Hasta que recibí unas horas después la segunda llamada, esta vez de un presidente de otra comunidad que me decía, que avisara al Seguro de la comunidad porque había una fuga de agua. Dos minutos después me llamaba para decirme que no avisara al Seguro puesto que había comprobado que el problema era de su vivienda. Entonces comprendí la llamada del primer vecino.

        Este vecino realmente lo que quería saber era qué ocurría si había algún problema como una fuga de agua. Entonces le llamé y le indiqué que si existía un siniestro relacionado con las tuberías de la vivienda, respondería el seguro de la vivienda, (o de no existir seguro respondería directamente quien ostentare la titularidad de la vivienda), y en caso de que este siniestro estuviera relacionado con las tuberías de la comunidad sería el seguro de ésta la que respondería.

      Tras un silencio en el otro lado del teléfono, escuché la voz del vecino un poco perdida preguntar: "¿Y cómo se sabe cuándo es la tubería de uno y otro?". La pregunta del millón que suelen hacerme muy habitualmente.

        Partiendo del artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes del edificio son los necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad. Pero hemos de matizar que no todas las canalizaciones son comunes, tan sólo son las que aportan los servicios generales a la comunidad. En el momento en que se convierten en conducciones de agua para consumo particular, son elementos privativos.

En este sentido lo ha reconocido la diversa jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales.

        En general, en virtud del artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, se considera que las tuberías son elementos comunes hasta que entran en la parte de la vivienda del propietario, esto es, hasta que el agua que suministran sea para uso particular de una vivienda. Mientras que las tuberías presten un servicio general a la comunidad, serán elementos comunes y por tanto corresponde a la comunidad su mantenimiento y será responsabilidad de ésta los siniestros que pudieran acontecer en relación con dicho tramo de tuberías.

Cuando los vecinos pensaban que en el 2º A había una casa de citas

       La convivencia en las Comunidades de Propietarios pueden ser muy conflictivas: el vecino que por norma deja la basura en la escalera, el adolescente que aprovecha la ausencia de sus padres los fines de semana para hacer fiestas, los perros del vecino que deja sus excrementos en la escalera o en la terraza.... Muchos casos en los que se debe intervenir para poder solucionar la buena relación entre los vecinos.

        Hoy voy a relataros la divertida anécdota que me contaba un amigo y que le sucedió con su comunidad de vecinos. Resulta que este amigo se dedicaba a preparar oposiciones, es decir, era el preparador de oposiciones de varias personas. Por ello mi amigo durante todo el día recibía en su casa dos o tres jóvenes, con un intervalo de tiempo de más o menos hora y cuarto u hora y media.

        Mi amigo se había preocupado mucho de que su actividad fuera absolutamente legal a nivel fiscal y de seguridad social, pero nunca se le había ocurrido que pudiera tener problemas con la Comunidad de Propietarios, hasta que le llegó una carta del Presidente de la Comunidad que le manifestaba que debía cesar en sus actividades molestas, insalubres e ilícitas. Su sorpresa era mayúscula. La carta le decía además que de continuar su actitud se iniciarían acciones legales.

        Rápidamente llamó al Administrador preocupado por qué habría ocurrido, y entonces sí que no pudo dejar de reír. Los vecinos se habían puesto en contacto con el Administrador para comunicarle que mi amigo tenía una casa de citas en su vivienda y que recibía a jóvenes facilitándoles habitación. Mi amigo no daba crédito a lo que escuchaba. Lógicamente explicó y facilitó la documentación sobre su actividad al Administrador y la cosa no fue a más, pero le ha quedado una anécdota para toda la vida.

        Ciertamente el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal permite tanto al propietario como al ocupante de un piso o local desarrollar actividades siempre que no estén prohibidas por los estatutos, que no resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

        Pero, ¿Qué podemos hacer cuando un vecino realiza una actividad no permitida, peligrosa, molesta, o ilícita?. Deberemos ponerlo en conocimiento del Presidente de la Comunidad para que le requiera, (de forma fehaciente por si hay que realizar actividad probatoria ante el Juzgado),  a fin de que cese en su actividad. Si pese a este requerimiento el vecino continúa ejerciendo la actividad se podrá incluir, como punto del orden del día en la siguiente convocatoria a junta, la autorización al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales y evitar la continuación. Esta actuación ante el Juzgado se denomina Acción de Cesación.

        Una vez que se haya autorizado en Junta al Presidente para iniciar acciones judiciales, se presentará la demanda, contra el propietario y, (de haberlo), contra el inquilino de la vivienda o local, en la que se incluirá la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, y la prueba del requerimiento efectuado por el Presidente. En esta demanda se puede incluir una solicitud de medidas cautelares para que el Juez, de forma inmediata, pueda acordar el cese de la actividad de manera cautelar, pudiendo adoptar cuantas medidas considere oportunas. En caso de que no se respete la medida cautelar se podría incurrir en un delito de desobediencia.

        Y si nos dan la razón en el Juzgado ¿qué podemos esperar? La Ley de Propiedad Horizontal nos da una serie de respuestas a esta pregunta. Podemos solicitar en nuestra demanda, y por tanto acoger la Sentencia:

1.- El cese de la actividad.

2.- Indemnización de daños y perjuicios.

3.- Privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años (según la gravedad de la situación y los daños producidos).

4.- Y en caso de que el inquilino fuera quien realiza este tipo de actividad, la declaración de extinción de todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

         Yo soy partidaria de iniciar, previa a la reclamación vía judicial, una mediación con el vecino, que suele ahorra mucho dinero y tiempo a todas las partes en conflicto, y que ayuda para que la convivencia no llegue a una situación de tensión sin retorno. Y por supuesto, comprobar que los vecinos no han usado su imaginación, como en el caso de mi amigo.

     

        

Cuando el Administrador de Fincas evita los conflictos vecinales.

        El Mago More (http://www.magomore.com/) es un artísta muy polifacético; da conferencias, es presentador, humorista, actor... pero cuando yo le conocí, hace como la burrada de 18 años, era un mago, (espectacular por cierto cómo escapaba de una camisa de fuerza), que actuaba en discotecas y restaurantes mientras estudiaba, (o al menos eso decía en su casa), la carrera de informática.

        Siempre me han gustado las actuaciones en directo, pero tengo que reconocer mi predilección por la magia, de modo que aproveché que tenía con él un amigo en común y comencé a seguirle en sus actuaciones. Un dia, por casualidad, vi que actuaba cerca del lugar donde resido y convencí a mis amigos para ir a verle. 

        Nos juntamos todos, tres mesas unidas, y decidimos gastar una broma a una de mis amigas, bastante tímida por entonces: que More la sacara para un truco. De forma que me fui tan contenta en el descanso, le saludé y le conté nuestra idea. Él me contestó que no había problema, y cuando me iba me dijo: "¿Te saco a tí?" a lo que yo le contesté: "¡No, no! que ya sabes que no me atrevo", y More me sonrió.

        Pasado el descanso, en mitad del número, el Mago More anunció que sacaría a alguien del público para hacer un truco. Comenzó a caminar entre las mesas, y se paró ante nosotros, jeje, esto marchaba, todos con los ojos fijos en mi amiga, todos aguantando la risa, cuando noté que me tocaba el hombro: "Acompáñame". Me quedé blanca, cuando le seguía sorprendida le dije bajito: "Oye, que no era yo, que era mi amiga", "ya" me contestó él "pero no puedes pedir para los demás lo que no quieres para tí". 

        Qué gran lección amigos, qué grande. El Mago More dará muchas conferencias, pero nunca una lección se quedó tan fija en la mente de nadie. Una lección práctica. Ni decir tiene que, con su sentido del humor, en el escenario More me gastó todo tipo de bromas y me colocó un sombrero, un bolso... ¡Me reí un montón con mi propia torpeza!.

        Pues cada vez que tengo ocasión, cuento esta historia que me sirve de mucho en mi profesión, y es que en el ejercicio de la profesión de la Administración de Fincas es necesario, en mi opinión, tener varios campòs de conocimiento: debes tener conocimientos de economía, de contabilidad, jurídicos, de mediador, de orador e incluso, (esto dicho con humor), de vidente para poder atender a determinadas demandas de los vecinos. Pero sobre todo, debes tener cualidades para evitar conflictos vecinales innecesarios.

        La propietaria de una vivienda en una Comunidad vino a verme una tarde porque quería solicitar permiso a la Junta para cerrar su terraza y ganar así una habitación. Le estuve comentando cómo debía hacerlo y la necesidad de incluirlo como Punto en el Orden del día de la siguiente Junta, cuando se acordó de que teníamos convocada Junta en otra Comunidad donde también era propietaria. En esta Junta un vecino había incluido como punto del orden del día la solicitud para cambiar las ventanas de su casa. El problema era que quería cambiarlas por un tipo de ventanas que aislaran más del frío y si bien se asemejaban bastante a las que existían, no eran del todo iguales. 

        La vecina entonces me comunicó que le parecían unas ventanas feísimas y que iba a votar en contra. Yo le indiqué que no las veía tan distintas a las existentes y me contestó que me parecía a su marido que no le daba importancia a nada. Hay que decir que en la Comunidad en cuestión ya había varios vecinos que habían cambiado las ventanas, respetando tono y forma, pero siendo ligeramente distintas.

        La señora me explicó que ciertamente las ventanas no eran tan distintas, y que había preguntado a algunos vecinos y no se iban a oponer, pero ella pensaba que no se podía dejar hacer a cada uno lo que quisiera; que ella llevaba 30 años en la Comunidad y que la gente que llegaba nueva quería cambiar las cosas y que no podía ser, argumentaba cargada de razones. Yo me sonreí, lo que molestó un poco a mi interlocutora, por lo que tras pedirle disculpas le dije que le iba a contar una historia, y le conté lo que os acabo de contar sobre More. Al principio me miró sin entender la razón de mi relato, hasta que le dije: ¿Y si se oponen al cerramiento de tu terraza por la misma razón que te niegas tú al cambio de ventanas? Sólo porque eres nueva en la Comunidad y quieres cambiar las cosas.".

        Se marchó la vecina no muy convencida. Pero cuando llegó el día de la Junta en la que el vecino solicitaba el cambio de ventanas, pregunté quién se oponía al cambio y nadie levantó la mano, ni siquiera la vecina, quien por cierto, me guiñó un ojo. Al salir de la Junta me dijo sonriendo: "No me he negado por si me sacabas a ponerme un gorro delante de todos.".

        Y es que en algunas ocasiones el Administrador de Fincas debe utilizar trucos de mago para evitar los conflictos vecinales.

Cuando Doña Rosa convirtió su local en vivienda.

        Siempre recuerdo con una sonrisa en la cara la intervención de Doña Rosa en aquella Junta de Propietarios celebrada hace varios años.

        Para poneros en antecedentes he de describir necesariamente a Doña Rosa. Era esta una señora de unos ochenta años, (aunque por expresa petición de Doña Rosa, no voy a desvelar su edad que conocí cuando me facilitó su DNI para ejercer sus funciones de Presidenta de la Comunidad, años antes de la celebración de la Junta que voy a contar), que siempre estuvo al tanto de los negocios de su marido, es más, los llevaban conjuntamente hasta el fallecimiento del esposo, cuando Doña Rosa se hizo cargo directamente de los mismos. Era una mujer activa, sonriente y muy feliz. Eso me sorprendió bastante, porque durante el tiempo que ejerció sus funciones de Presidenta, pude constatar que era muy feliz, incluso cuando ocurría algún contratiempo que nos hacía saltar de la silla, ella siempre sonreía y decía: "Bueno, eso se soluciona, trabajemos", sin darle más importancia.

        Uno de sus nietos con el que tuve bastante relación me comentó en una ocasión que todavía se llevaba a su abuela a algunas reuniones, pese a que ya no estaba en activo, puesto que su personalidad y su edad hacían de sus intervenciones verdaderas joyas de evitar discusiones. Y doy fe de que así ocurrió en la famosa Junta.

        Doña Rosa era propietaria de un local a pie de calle que tenía entrada directa tanto desde el portal, como desde la propia calle. La entrada a la que se accedía desde del portal tenía una puerta exactamente igual que las puertas del resto de las viviendas, incluso se confundía con una de ellas. Desde la calle tenía una puerta blanca y un pequeño escaparate. Este local contribuía a los gastos generales de la Comunidad según su cuota de participación, al igual que el resto de locales y las viviendas.

        El día de la celebración de la Junta, Doña Rosa permaneció prácticamente callada durante todo el tiempo, sin intervenir más allás de contestar cuando le preguntaban su opinión sobre algún punto del orden del día, o votar los acuerdos. Al llegar al punto de ruegos y preguntas Doña Rosa pidió la palabra y de forma clara expuso a la Junta que había decidido convertir el local en una vivienda, para lo cual  informaba a la Junta de que respetaría el estado de la fachada y de que no cambiaría las cuotas de participación.

        ¡Los vecinos en tropel comenzaron a hablar, a preguntarme, a decirle cosas a Doña Rosa! y ésta, les miraba con cara de incredulidad, pero totalmente serena. Cuando conseguí calmar los ánimos, no sin gran esfuerzo por mi parte, Doña Rosa pidió la palabra y explicó que tenía los permisos y licencias municipales necesarias, y que tenía un estudio de un arquitecto en el que se podía realizar la transformación sin modificar elementos comunes. Uno de los vecinos le dijo de forma airada que para tomar el acuerdo de autorizar las obras Doña Rosa debió incluir este asunto como punto del orden del día y no hacerlo en ruegos y preguntas, a lo que Doña Rosa contestó muy seria: "No hijo, si esto es a título informativo no interrogativo."

        Y es que Doña Rosa tenía razón. La obra que se realizaría para transformar el local en vivienda no afectaría a los elementos comunes ya que el constructor, (para más información el marido de Doña Rosa), en su día dejó el local con todas las instalaciones, tomas y salidas necesarias preparadas por si algún día aquel se transformaba en vivienda. Pero además, al estudiar los Estatutos y el Título Constitutivo pude comprobar que no se hacía constar ninguna prohibición a esta transformación.

        La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 (Texto de la Sentencia) establecía que 

«Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». 

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. 

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 , entre otras."

        Es decir, que si nada se dice sobre el uso de la vivienda o el local, el propietario podrá variar el mismo sin necesidad de solicitar el acuerdo de la Junta.

        Cuestión distinta sería que esta transformación, pese a no contar con una prohibición expresa en los Estatutos o en el Título Constitutivo, supusiera una alteración en los elementos comunes o en las cuotas de participación, o que supusiera un aumento del volumen del local, en cuyo caso sí tendría que contar con el acuerdo de la Junta de Propietarios, y el propietario que quisiera solicitar el cambio de uso necesariamente debería incluirlo como punto del orden del día en la convocatoria de la Junta. (Aquí os dejo un enlace a mi artículo Como solicitar que se incluya un punto en el orden del día.)

      De modo que Doña Rosa tenía razón, y lo suyo era a título informativo y no interrogativo.

Discapacidad, mayores y obras en la Comunidad de Propietarios.

        La Ley de Propiedad Horizontal ha contemplado las necesidades de las personas con minusvalías respecto de las Comunidades de Propietarios, de una forma amplia.

        Siempre que nos referimos a la supresión de barreras arquitectónicas en Comunidades de Propietarios, solemos pensar en las personas que deben utilizar una silla de ruedas, y en las obras de acceso al edificio, sin embargo este concepto va más allá.

        Así el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que  se realizarán de forma obligatoria, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, aun cuando modifiquen el título constitutivo o los estatutos, las obras y acciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, y en todo caso aquellas solicitadas por un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

        Por lo tanto:

1.- Estas obras siempre serán obligatorias.

2.- No será necesario el acuerdo previo de la Junta de Propietarios, incluso aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

3.- Tendrán por objeto el correcto acceso y uso de elementos comunes, y favorecer la orientación o su comunicación con el exterior.

           Siempre tendemos a pensar que estas obras se refieren a acceso a la vivienda de personas con problemas para desplazarse, sin embargo, como decía anteriormente, el concepto es mucho más amplio y así nos podemos encontrar con personas que al padecer problemas auditivos necesitan de un portero especial en su vivienda. ¿Podría el propietario solicitar que se  instalara  un portero automático con un sistema de cámaras para identificar a quienes acuden a su vivienda?. Pues la respuesta es afirmativa.

       En este mismo sentido, las obras no se referirán únicamente a la puerta de acceso a la Comunidad, sino a todos los elementos comunes, club social, instalaciones deportivas, piscina, etc...

4.- Deberá solicitarlo el propietario.

5.- Los beneficiados con esta medida podrán ser, no sólo el propietario de la vivienda, sino personas que vivan en la misma, sin que se especifique que deban convivir, por lo que también se incluye a usufructuarios, arrendatarios, o personas que por cualquier título residan en la vivienda del propietario. También se incluye personas que trabajen o que presten servicios voluntarios en la vivienda o local.

6.- Los requisitos que establece el artículo para proceder a las obras se refieren a que el beneficiario sea discapacitado o, y atención a un aspecto que suele pasar desapercibido, mayor de setenta años. Es decir, siendo el beneficiario mayor de setenta años podrá solicitar que se realicen estas obras, sin necesidad de que exista una discapacidad.

     Los copropietarios estarán obligados a abonar estas obras siempre que el importe que se repercuta, descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Lo que exceda de esta cantidad será asumido por quienes hayan solicitado las obras, o incluso, de acordarse por mayoría en la Junta, esta cantidad que excediera de las mensualidades podría ser repartida entre los propietarios. En la Junta de Propietarios se aprobará la derrama y los términos de su abono.

     Por último hemos de recordar que los propietarios que se opongan a su realización o demoren de forma injustificada las obras, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
  

Cómo incluir puntos en el orden del día de las Comunidades de Propietarios

       Es una queja muy habitual, "¡es que en mi comunidad no me hacen ni caso! Intento que vean lo mío y no hay manera, siempre me dicen que no se puede votar, nunca lo incluyen en las juntas. Es que esto lo manejan los de siempre".

      Hay una solución para esto. Muchas veces acudimos a la Junta de Propietarios e intentamos en cualquier caso que la Junta de Propietarios facilite una respuesta a nuestro problema o nuestra idea, sin que se haya incluido en la Ley de Propiedad Horizontal.

        En primer lugar debemos decir que la Ley no permite votar acuerdos si no están incluidos en el Orden del Día, Soy consciente de que en la práctica se hace, es habitual llegar al punto de "Ruegos y preguntas" y acordar cuestiones que no se contemplaban en el Orden del día, si bien, hay que ser conscientes de que estos acuerdos, adoptados de esta forma, pueden ser impugnados ante los tribunales por cualquier propietario.

        Lo correcto, si queremos que el tema que nos preocupa sea tratado por la Junta de Propietarios y votado legalmente, será acudir a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que prevé que cualquier propietario pueda solicitar a la Junta que estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés, esto es, que se incluya como punto del Orden del Día el tema en cuestión. Para ello deberemos solicitarlo por escrito al Presidente dejando clara mención de los asuntos que se desean tratar. Esta solicitud debe ser entregada antes de que se haya entregado la convocatoria a la Junta, requisito lógico porque debe ser incluido en el Orden del Día.

        Solicitada de esta forma, la cuestión que queramos plantear formará parte del Orden del Día y será estudiada y votada en la Junta de Propietarios.